2026년 세제개편안에는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제와 양도세 장기보유특별공제를 바꾸는 내용이 담겼어요.
정부 제출안과 여당의 요구가 서로 다른 부분도 있어요. 실제 적용 여부는 확정된 세법을 확인해야 해요.
종부세 기본공제와 실거주 여부
정부가 국회에 제출한 안은 1세대 1주택자의 실거주 여부에 따라 기본공제액을 다르게 적용하는 내용이에요.
| 구분 | 정부 제출안 기본공제액 | 기준 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택자 | 14억 원 | 공시가 |
| 비거주 1세대 1주택자 | 12억 원 | 공시가 |
공제액은 주택 시세가 아닌 공시가를 기준으로 해요.
당초 정부안에는 비거주자의 공제액을 9억 원으로 낮추는 방안이 담겼지만, 수정안을 거쳐 12억 원으로 조정됐어요.
이후 11월 8일 여당에서는 거주 여부와 관계없이 공제액을 모두 14억 원으로 통일하자는 요구도 나왔어요.
거주 여부에 따라 기준을 달리할지가 논쟁의 핵심이에요.
양도세 장기보유특별공제 변화
장기보유특별공제는 주택 등을 일정 기간 보유한 뒤 양도할 때 양도차익의 일부를 공제하는 제도예요.
기존에는 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간을 각각 반영해 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.
정부안은 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 공제 비중을 높이는 방향이에요.
| 구분 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4% | 연 4% |
| 2028년 | 연 2% | 연 6% |
| 2029년 이후 | 없음 | 연 8% |
최대 공제율은 80%로 유지하는 방향이지만 공제 기준은 달라져요.
주택을 10년 이상 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 공제 혜택이 줄어들 수 있어요. 반대로 오래 거주한 주택은 거주기간에 따라 높은 공제율을 적용받을 수 있는 구조예요.
정부안에는 공제금액 한도도 담겼어요. 2028년에는 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원의 한도를 두는 방향이에요.
공제율과 공제금액 한도를 함께 살펴봐야 해요.
보유와 처분 전 확인할 조건
주택을 계속 보유한다면 공시가와 기본공제액을 기준으로 종부세 부담을 살펴볼 수 있어요.
처분을 계획한다면 취득가액과 예상 양도가액뿐 아니라 보유기간과 실제 거주기간도 함께 확인해야 해요.
보유세 부담과 양도세 부담은 주택을 보유할지 처분할지 판단할 때 함께 비교할 필요가 있어요. 공제 기준과 한도는 향후 확정되는 세법에 따라 다시 확인해야 해요.